Hipoteca

Definición

La hipoteca es una garantía real otorgada por el prestatario sobre un bien inmueble a favor de un prestamista, generalmente un banco.

En concreto, la hipoteca proporciona al prestamista una garantía sobre un bien inmueble en caso de impago por parte del prestatario. De este modo, el prestamista podrá forzar la venta de dicho bien para recuperar su dinero.

Publicidad y rango

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En España, la hipoteca debe ser constituida por un notario y  posteriormente registrado en el Registro de la Propiedad

1. El rango de la hipoteca

En ocasiones, varios prestamistas pueden beneficiarse de una hipoteca sobre un mismo bien inmueble.
El rango es un criterio fundamental que determina el orden de prioridad para el reembolso en caso de venta del bien. El rango  generalmente depende simplemente de las fechas respectivas de inscripción de las hipotecas.

No obstante, cabe señalar que, en caso de liquidación de una sociedad, el prestamista hipotecario puede verse precedido por acreedores con privilegio general, como la Hacienda Pública o los empleados de la sociedad, y perder potencialmente la totalidad o parte de su crédito.

Funcionamiento

La hipoteca confiere al acreedor (prestamista) el derecho de preferencia y el derecho de seguimiento.

1. El derecho de preferencia

El derecho de preferencia permite al prestamista, en caso de impago de una deuda, exigir la venta forzosa del bien en subasta pública.

En otras palabras, si no se cumple el contrato de préstamo, el prestamista tiene derecho, en términos generales, a adjudicarse jducialmente el bien, y posteriormente vender el bien y así recuperar su dinero gracias al producto de la venta.

• El derecho de seguimiento

Gracias al derecho de seguimiento, mientras la hipoteca no se haya liquidado, el prestatario no puede vender el bien sin reembolsar previamente su préstamo, salvo que el nuevo comprador esté de acuerdo en aceptar un bien hipotecado.

Ejemplo:  Con vistas a la adquisición de un bien, un promotor inmobiliario emite un préstamo hipotecario de 500 000 € con una duración de 12 meses y garantizado por una hipoteca de primer rango. Si el prestatario no reembolsa este préstamo en los plazos previstos en el contrato, la sociedad, en su calidad de representante de la masa, podrá obtener el embargo del inmueble con el fin de, adjudicarse el bien y forzar su venta con el fin de obtener así su reembolso.

La cancelación

Un año después del último vencimiento del crédito, la inscripción de la hipoteca se extingue por sí sola, pero puede prorrogarse si el préstamo no se ha reembolsado.
En caso de reventa antes del reembolso completo del crédito, el comprador del bien solicitará el levantamiento de la hipoteca, ya que el acreedor puede vender el bien aunque haya cambiado de propietario. La cancelación de la hipoteca se realiza ante notario y posteriormente se registra en el Registro de la Propiedad para que quede anulada a efectos de publicidad. Esto conlleva gastos que corren a cargo del vendedor.